… der dreifache Einheitswert bei Schenkungen hat ausgedient!
Die Grunderwerbsteuer wird ab 1.1.2016 wie bisher vom Wert der Gegenleistung (insbesondere dem Verkaufspreis) berechnet. Liegt keine Gegenleistung vor (zB bei einer Schenkung), bemisst sich die Grunderwerbsteuer am Grundstückswert.
Die näheren Details zur Berechnung des Grundstückswertes sind in der Grundstückswertverordnung festgelegt. Nachfolgend stellen wir die Berechnungsmethoden im Detail vor:
Pauschalwertmodell
Für die Berechnung nach dieser Methode sollten Sie einen Taschenrechner bereit haben. Beim Pauschalwertmodell ist die Summe des hochgerechneten anteiligen dreifachen Bodenwertes zuzüglich des anteiligen Gebäudewertes als Wert heranzuziehen. Folgende Berechnungsparameter sind maßgeblich:
Der anteilige Grundstückswert einer Immobilie errechnet sich als Summe des dreifachen Bodenwerts (aus dem letzten Einheitswertbescheid ablesbar), multipliziert mit dem Hochrechnungsfaktor. Dieser Faktor soll die Preisentwicklung zwischen dem Bodenwert und dem aktuellen Verkehrswert darstellen und variiert je nach Gemeinde. Die Werte sind in der Verordnung ersichtlich.
Der Bodenwert kann vom Finanzamt nur über Finanzonline angefordert werden.
Hinsichtlich des Gebäudewertes sind nach Alter und Art des Gebäudes (Wohngebäude, Betriebsgebäude, etc.) besondere Abschläge zu berücksichtigen. Der anteilige Gebäudewert errechnet sich aus der Nutzfläche multipliziert mit dem Baukostenfaktor und vermindert um eine Bauweise- bzw. Nutzungsminderung sowie eine Altersminderung. Ist die Nutzfläche nicht bekannt, ist die um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundfläche heranzuziehen.
Die Baukostenfaktoren (BKF) werden in der Verordnung je Bundesland und je m² Nutzfläche festgelegt:
Anschließend ist beim Gebäudewert noch eine Altersminderung wie folgt zu berücksichtigen:
- 100 % bei Sanierung oder Fertigstellung innerhalb der letzten 20 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt (bei einfachsten Gebäude: Fertigstellung innerhalb der letzten 10 Jahre).
- 80% bei Teilsanierung innerhalb der letzten 20 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt, wenn vor mehr als 20 Jahren fertiggestellt.
- 65 % bei Fertigstellung innerhalb der letzten 40 bis 20 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt (bei einfachen Gebäuden: Fertigstellung innerhalb der letzten 10 bis 20 Jahre).
- 30 % bei Fertigstellung vor mehr als 40 Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt (bei einfachen Gebäuden: Fertigstellung vor mehr als 20 Jahren).
Eine umfassende Sanierung eines Gebäudes liegt dann vor, wenn innerhalb der letzten 20 Jahre mindestens vier der folgenden Maßnahmen umgesetzt wurden:
- Erneuerung des Außenverputzes mit Erhöhung der Wärmedämmung,
- Erstmaliger Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen,
- Erstmaliger Einbau oder Austausch Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen,
- Erstmaliger Einbau oder Austausch Badezimmern oder
- Austausch von mindestens 75% der Fenster.
Eine Teilsanierung liegt demnach nur vor, wenn mindestens zwei Maßnahmen umgesetzt wurden.
Wertermittlung anhand eines Immobilienpreisspiegels
Für die Wertermittlung im Jahr 2016 ist der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, heranzuziehen. Ab 2017 ist der zuletzt von der Statistik Österreich veröffentlichte Immobilienpreisspiegel zu verwenden. Dabei sind sowohl 2016 als auch 2017 71,25 % des anhand des Immobilienpreisspiegels ermittelten Werts als Grundstückswert heranzuziehen. Der Immobilienpreisspiegel darf natürlich nur für Immobilien herangezogen werden, die darin enthalten sind.
Lesen Sie auch hier \“Grunderwerbsteuer ab 2016 bei Anteilsvereinigung\“.
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