Bis 2015 wurde bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung durch die Verwaltungspraxis zumeist ein Grundanteil iHv 20% der Anschaffungskosten anerkannt. Somit konnten 80% der Anschaffungskosten dem Gebäude zugeordnet und auf die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Der Grundanteil ist nicht abnutzbar und unterliegt daher keiner Abschreibung.
Durch das Steuerreformgesetz 2015/2016 wurde eine Neuregelung eingeführt: Der pauschale Grundanteil wurde auf 40% angehoben.
Die neuen Bestimmungen betreffen nur Anschaffungskosten, da Herstellungskosten – auch nachträgliche – immer zur Gänze abgeschrieben werden können.
Präzisiert wird das neue Gesetz durch die Grundanteilverordnung BGBl II 2016/99.
Die neuen Regelungen gelten ab 01.01.2016 auch für bereits vermietete Grundstücke.
Zur Bestimmung der Einwohnerzahl ist das Ergebnis der letzten Volkszählung heranzuziehen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist laut Erläuterungen zur Verordnung aus dem Immobilienpreisspiegel zu entnehmen: in Frage kommen der Immobilienpreisspiegel des Fachverbands der Immobilientreuhänder sowie ab 2017 jener der Statistik Austria. Außerdem wird in der Verordnung definiert, dass eine eigene Geschäftseinheit ab 400m² Nutzfläche vorliegt.
Die pauschalen Sätze sind nicht anzuwenden, wenn der Nachweis einer anderen Aufteilung durch ein Gutachten erbracht wird. Wenn die Aufteilung des Verhältnisses Grundstück zu Gebäude bereits Gegenstand einer Prüfung des Finanzamtes war, kann dieses Aufteilungsverhältnis weiterhin angewandt werden. Ebenso ist die Pauschalierung nicht anzuwenden, wenn der Anteil von Grund und Boden von den tatsächlichen Verhältnissen offenkundig erheblich um zumindest 50% abweicht.
Die Regelungen gelten nicht für betriebliche Liegenschaften. Hier hat die Aufteilung wie bisher nach objektiven Maßstäben zu erfolgen. Es ist zu erwarten, dass die Finanzbehörden versuchen werden, auch im betrieblichen Bereich die Werte der Grundanteilverordnung herzuanziehen.