Umsatzsteuerliche Behandlung und Vorsteuerabzug
Was sollten Sie beim Kauf einer bereits vermieteten Liegenschaft im Hinblick
- 1. auf die umsatzsteuerliche Behandlung
- 2. und den Vorsteuerabzug
beachten?
Die Grundlagen:
Was besagt die Option zur Steuerpflicht bei der Grundstückslieferung und Vermietung?
Grundstückslieferungen als auch die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten sind von der Umsatzsteuer befreit.
Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren.
Das Optionsrecht wird von Vermietern ausgeübt, um den Vorsteuerabzug aus Vorleistungen geltend zu machen.
Einschränkung des Optionsrechts:
Das Wahlrecht zur Umsatzsteuer wurde 2012 eingeschränkt:
- Der Mieter darf das Grundstück nur für Umsätze verwenden die nahezu ausschließlich (zu mindestens 95%) zum Vorsteuerabzug berechtigen.
- Diese verschärfte Regelung zur Umsatzsteueroption ist gem. § 28 Abs 38 Z 1 UStG auf alle Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31.08.2012 beginnen.
BFG-Erkenntnis
- Stellt der Kauf einer Liegenschaft ein neues Mietverhältnis aufgrund des Wechsel auf der Vermieterseite dar
Das Bundesfinanzgericht hat im Gegensatz zur Rechtsmeinung des Finanzamtes festgestellt, dass der Ausschluss von der Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuer nicht zwingend für Fälle der zivilrechtlichen Einzelrechtsnachfolge eintritt. Einzelrechtsnachfolge ist zum Beispiel beim Kauf gegeben.
Das Finanzministerium vertritt dagegen in den Umsatzsteuerrichtlinien die Meinung, dass der Wechsel auf Seiten des Bestandgebers oder Bestandnehmers umsatzsteuerlich immer ein neues Miet- oder Pachtverhältnis begründet.
Der VwGH hat kürzlich für Fälle der Gesamtrechtsnachfolge (z.B. Verschmelzungen) festgehalten (03.04.2019, Ro 2018/15/0012), dass nach dem Wortlaut des § 28 Abs 38 UStG das Gesetz nicht auf die beteiligten Personen, sondern auf den Beginn des Bestandsverhältnisses abstellt.
Ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite durch Gesamtrechtsnachfolge ist daher umsatzsteuerlich unschädlich (vgl. https://kps-partner.at/umsatzsteuer-verschmelzung/).
Es können daher bei einem Kauf Vorsteuern aus den Anschaffungskosten, welche auf die umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen entfallen, geltend gemacht werden.
Zusätzlich kann weiterhin die Vermietung an unecht steuerbefreite Unternehmer als umsatzsteuerpflichtig behandelt und die laufenden Vorsteuern daraus gezogen werden, sofern das Mietverhältnis vor dem 31. August 2012 begonnen hat.
- Welche Unterlagen sind zum Erwerbszeitpunkt für die Absicht einer künftig umsatzsteuerpflichtigen Vermietung von leerstehenden Flächen erforderlich?
– Absicht zur Optionsausübung
Ist die Option zur Umsatzsteuerpflicht gem. § 6 Abs 2 UStG geplant, dann ist für den Vorsteuerabzug die Absicht der Optionsausübung entscheidend.
– Belege über Mietanbote an vorsteuerabzugsberechtigte Mieter aufbewahren
Gem BFG steht der Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten betreffend der im Zeitpunkt der Anschaffung leerstehenden Fläche dann zu, wenn belegt werden kann, dass die umsatzsteuerpflichtige Vermietung wahrscheinlicher als die umsatzsteuerfreie Vermietung ist.
Die Wahrscheinlichkeit einer künftigen umsatzsteuerpflichtigen Vermietung kann laut Ansicht des BFG durch die Vorlage von E-Mail-Korrespondenz mit Maklern, die auf der Suche nach vorsteuerabzugsberechtigten Mietern waren, und durch Mietanbote an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmen belegt werden.
Da Amtsrevision gegen das angeführte BFG-Erkenntnis eingebracht wurde, ist die weitere Rechtsentwicklung abzuwarten.
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