Bei Erwerb von Anteilen an liegenschaftsbesitzenden Körperschaften und Personengesellschaften kann bis 2016 die Grunderwerbsteuer legal vermieden werden, indem nicht alle Anteile von einer Person zivilrechtlich erworben werden. In der Praxis werden nicht alle Anteile durch eine Person, sondern beispielsweise ein Zwerganteil durch einen Dritten, der unter bestimmten Voraussetzungen ein Treuhänder sein kann, erworben.
Neue Grenze von 95% statt 100%
Die Steuerreform 2015/16 bringt auch in diesem Bereich der Immobilienbesteuerung eine wesentliche Verschlechterung: Bei Anteilsvereinigungen in einer Hand wird die Grenze von derzeit 100% auf 95% herabgesenkt.
Treuhänder
Ab 2016 werden treuhändig gehaltene Anteile auch im Bereich der Grunderwerbsteuer dem Treugeber zugerechnet. Dies bedeutet, dass durch Zwerganteile und Treuhandlösungen die Anteilsvereinigung nicht mehr verhindert werden kann.
Kapitalgesellschaften
Der Tatbestand der Anteilsvereinigung ist dann erfüllt, wenn ein unmittelbarer Erwerb stattfindet oder von Treuhändern treuhändisch gehaltene Anteile dem Erwerber zuzurechnen sind.
Zu einer Anteilsvereinigung kommt es auch dann, wenn eine Gruppe iSd § 9 KStG alle Anteile an einer liegenschaftssitzenden Gesellschaft erwirbt.
Personengesellschaften
Auch bei Personengesellschaften gilt ab 2016 die Grenze von 95%. Dazu kommt eine weitere Verschärfung: Wenn sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft dahingehend ändert, dass mindestens 95% der unmittelbar gehaltenen Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, fällt Grunderwerbsteuer an. Treuhandlösungen können auch bei Personengesellschaften die Anteilsvereinigung nicht verhindern.
Bemessungsgrundlage
Bei Anteilsvereinigungen beträgt der Steuersatz wie bei Umgründungen 0,5% (bis 31.12.2015: 3,5%). Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert (bis 31.12.2015: der dreifache Einheitswert).
Der Grundstückswert kann gem. Grunderwerbsteuergesetz auf drei Varianten ermittelt werden:
- Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes: es soll dadurch eine vereinfachte pauschale Wertermittlung ermöglicht werden.
- Ein von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert abzüglich eines Bewertungsabschlages von bis zu 30 %.
- Gutachten eines Immobiliensachverständigen, das der freien Beweiswürdigung der Finanzbehörden unterliegt.
Die konkreten Berechnungsregeln wie Hochrechnungsfaktoren und die Faktoren für die Ermittlung des Gebäudewertes wird eine Verordnung vorgeben, die derzeit im Entwurf vorliegt.