Verlustverwertung
Während es im Betrieb möglich ist, den Verlust aus einem Grundstücksverkauf zu 60% mit Gewinnen aus dem Betrieb auszugleichen oder vorzutragen, gibt es im privaten Bereich weitere Einschränkungen. Laut geltender Regelung dürfen Verluste auch nur 60% verwendet werden. Der Verlust kann nur mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (entweder auf 15 Jahre verteilt oder auf Antrag sofort im Entstehungsjahr) ausgeglichen werden.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stehen nicht nur in Zusammenhang mit Grundstücken, sondern auch zum Beispiel mit der Überlassung von Patenten und gewerblichen Schutzrechten sowie der Betriebsverpachtung. Andererseits gibt es Einkünfte in Zusammenhang mit Grundstücken, die nicht zur Vermietung und Verpachtung zählen, welche jedoch eindeutig mit der Nutzung von privaten Grundstücken in Zusammenhang stehen:
Beispiele sind Einkünfte für die Einräumung eines Vorkaufsrechts oder
Einkünfte aus dem Verzicht, ein Grundstück zu bebauen.
Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat deswegen beschlossen, diese möglicherweise unsachlichen Differenzierungen zu analysieren und den Gesetzestext des § 30 Abs 7 EStG in Hinblick auf die Verfassungsmäßigkeit zu prüfen.
Werbungskostenabzug
Außerdem prüft der VfGH § 20 Abs 2 zweiter Teilstrich EStG, welcher den Abzug von Werbungskosten in Zusammenhang mit dem Verkauf von privaten Grundstücksveräußerungen regelt. Nach dieser Bestimmung sind derzeit beim Verkauf von privaten Grundstücken bei Anwendung des 30%igen Steuersatzes nur folgende Kosten abzugsfähig:
Kosten in Zusammenhang mit der Anschaffung und Herstellung wie Erwerbs- und Errichtungskosten, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren, Aufschließung, übernommene Maklerprovision und Vertragserrichtung
Kosten in Zusammenhang mit dem Verkauf: Kosten für die Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sowie Vorsteuerberichtigungen
Nicht abzugsfähig sind insbesondere Werbungskosten für Inserate, Verkäuferprovisionen an den Makler, vom Verkäufer übernommene Vertragserrichtungskosten, Bewertungsgutachten sowie Fremdfinanzierungsaufwendungen. Gerade in Hinblick auf die Fremdkapitalzinsen könnten sich „unsachliche Benachteiligungen“ gegenüber einem eigenfinanzierten Grundstück ergeben.
Entscheidet sich der Grundstücksverkäufer für die Regelbesteuerung nach Tarif, so ist – im Gegensatz zur Besteuerung mit einem Satz von 30% – seit 2016 dieses Abzugsverbot nicht mehr anzuwenden.
Sobald die Verfahren abgeschlossen sind, werden wir Sie informieren.